segunda-feira, 8 de março de 2010
Fonte: FOLHA DE S. PAULO - IMÓVEIS - 7/3/10
EDSON VALENTE - EDITOR-ASSISTENTE DE IMÓVEIS
Não é fácil encontrar fiador para um contrato de aluguel. A incumbência geralmente é aceita por um parente ou um amigo muito próximo, pois, em caso de ação judicial que recaia sobre suas costas, ele poderá perder até seu único imóvel.
Isso ocorre porque o fiador de uma locação é a única exceção à lei federal que estabelece a impenhorabilidade do chamado bem de família.
Mas poderá vir a não ser mais, se for aprovado o projeto de lei nº 6.413/09, de autoria do deputado Vicentinho Alves (PR - TO) e que tramita na Câmara dos Deputados.
O projeto sugere justamente proibir que o bem de família do fiador seja penhorado para pagar dívidas referentes a aluguel. E causa polêmica entre atuantes do mercado imobiliário.
Grande parte das opiniões aponta para um atravancamento no uso desse tipo de garantia, que hoje responde por mais da metade dos contratos de locação na cidade de São Paulo.
Outro efeito esperado da aprovação do projeto é a maior substituição do fiador por outras modalidades de garantia de aluguel, como seguro-fiança.
"Vai ser mais difícil proprietários aceitarem fiadores que tenham um imóvel só", analisa a advogada Emanuela Veneri, sócia da consultoria A. "A alteração [na legislação] traria desequilíbrio ao mercado."
Veneri lembra que a questão já constitui divergência entre juízes e advogados. "A lei ratificaria parte da jurisprudência existente hoje, que defende a impenhorabilidade do bem de família do fiador."
Fiador com imóvel barato é recusado
Há casos em que a imobiliária e o proprietário não se restringem à exigência de um imóvel em nome do fiador.
"Disseram que o meu apartamento não servia por ter valor venal baixo e área inferior a 70 m2", conta o cenógrafo Fernando Rolim, 31. "Para ser aceito como fiador, precisei apresentar um extrato de três meses de minha conta bancária." É comum a solicitação de que o bem do garantidor esteja localizado na mesma cidade do imóvel locado, para facilitar procedimentos jurídicos.
Isso dificultou bastante a acomodação da estudante de moda C.S., 19, que se estabeleceu em São Paulo há sete meses. "Meu pai mora na França, e minha mãe, em Natal. A imobiliária não os aceitou como fiadores."
A alternativa que S. encontrou foi a contratação de um seguro-fiança. "Custou supercaro, e é um dinheiro que não vai voltar", considera.
Negar um fiador com base nas características do imóvel que ele possui não é um procedimento ilegal. "A lei não caracteriza o que é preciso para ser fiador", explica o advogado Marcelo Manhães. "Trata-se de uma análise de crédito que subjetivamente se faz", diz.
"Mas definir critérios para o bem do fiador não é a melhor estratégia", comenta. "Um candidato pode ser dono de uma cobertura na Vila Nova Conceição, por exemplo, vendê-la logo após a celebração do contrato e gastar o dinheiro. Outro pode nem ter imóvel, mas ser alto funcionário público com estabilidade de emprego."
Dimensões
Na L.I., o costume é "verificar a dimensão da responsabilidade" do garantidor, define a diretora Roseli Hernandes. "Não adianta um fiador com um imóvel de R$ 100 mil para um aluguel de R$ 10 mil mensais, considerando esse valor de locação, mais IPTU e encargos, multiplicado por 30 meses", exemplifica.
Para H.G., diretor do G.H. e vice-presidente de administração imobiliária e condomínios do Secovi-SP (sindicato do setor), essas exigências são "um direito do proprietário ou da imobiliária". "O que pesa mais, na verdade, é a idoneidade do inquilino", avalia, "sua receita financeira, se já foi despejado de outro imóvel." Hoje, diz ele, "o fiador é menos importante, é possível despejar um inadimplente em um prazo de 90 a 120 dias. Antes o débito acumulado era de um ano e meio ou dois."
G. se refere às recentes alterações na Lei do Inquilinato, que permitem desalojar o locatário devedor por meio de liminar em algumas situações.
Uma delas ocorre justamente quando, ao final do prazo do contrato, o fiador pede exoneração da obrigação. O inquilino então tem 30 dias para apresentar nova garantia para a continuidade do acordo ou poderá ser despejado.
Lei agora possibilita exoneração
Algumas mudanças na Lei do Inquilinato, que entraram em vigor em janeiro, fazem com que o fiador fique menos amarrado ao contrato de locação.
"Terminado o prazo contratual, que geralmente é de três anos, ele pode comunicar que não quer mais responder pela garantia, mesmo havendo uma cláusula [na lei] que determina a obrigação até a efetiva entrega das chaves", esclarece H.G., do Secovi-SP.
Dessa forma, se ele não pede essa exoneração, continua responsável. "Havia uma discussão se o fiador se responsabilizava pelas obrigações vencidas a partir da data em que o acordo passava a vigorar por prazo indeterminado", contextualiza o advogado Marcelo Manhães.
"A discussão não existe mais. As garantias continuam a valer [até a efetiva devolução das chaves]."